Prijs Rat Verlegh Stadion nog niet definitief
Hoewel NAC een koopoptie van 5.5 miljoen euro heeft, is de prijs van het Rat Verlegh Stadion nog niet definitief bepaald. Als NAC het geld bij elkaar gesprokkeld heeft, wordt het stadion opnieuw getaxeerd om een definitieve verkoopprijs te bepalen.
Wethouder Paul de Beer legt in gesprek met BN DeStem uit hoe de procedure er straks uitziet: "Als NAC de optie gaat lichten, zullen we kijken of de onderbouwing voor de prijs die is gemaakt op basis van het taxatierapport nog voldoet. Dat moet in elk geval gevalideerd worden. Het kan ook zijn dat er een nieuwe taxatie volgt. Ik denk overigens niet dat voor grote afwijkingen zal zorgen." De Gemeente Breda heeft de voorlopige verkoopprijs bepaald aan de hand van een taxatierapport uit 2017. Dat rapport stelt dat het stadion als geheel 9.5 miljoen euro waard is. De met NAC afgesproken koopoptie behelst een deel van het stadion. Verschillende commerciële ruimtes zijn bijvoorbeeld uitgezonderd. Enkele partijen in de gemeenteraad stellen dat de Gemeente Breda niet zomaar op basis van het taxatierapport voor het geheel een prijs voor onderdelen van het stadion kan bepalen. De Beer vindt het gedoe om niks, zo vertelt hij: "Dat is geen tropische vogel in het vastgoed. Het zijn commerciële meters. Het zou anders zijn geweest als we bijvoorbeeld één van de tribunes zelf zouden houden." Zeker is dat er een definitief oordeel geveld gaat worden, zodra NAC de financiën rond heeft.Bron: B-Side Rats, BN DeStem
Plaats reactie
Eigenlijk dus precies hetzelfde model als bij Sparta is toegepast;
Stadion was onderverdeeld in 3 groepen;
– Fanshop, Kasteel Spangen en de daarbinnen gerealiseerde Brasserie;
– De voetbal gerelateerde ruimten zoals, veld, tribunes, lichtmasten en van het hoofdgebouw de begane grond, eerste & tweede verdieping;
– 11 commerciële ruimten waaronder de ruimten onder de Bok de Korver- en Denis Neville tribune, de Bosselaar en in het hoofdgebouw de derde en vierde verdieping.
In 2010 heeft Sparta de voetbalgerelateerde ruimten terug gekocht van de gemeente, 4 dagen geleden is de rest ( op enkele ruimten na ) terug gekocht van de eigenaar, een extern vastgoedfonds.
https://www.sparta-rotterdam.nl/sparta-rotterdam-koopt-commerciele-ruimten-sparta-stadion/
Door in delen het stadion terug te kopen kan op korte termijn de huur naar beneden, zonder dat NAC al te veel risico door een lening te moeten afsluiten die dermate groot is dat het als een molensteen om de nek hangt. Lening aflossen, en over een paar jaar een nieuwe afsluiten om de rest terug te kopen zodat het stadion weer 100% in eigen handen is. Beter 10 kleine stapjes dan 1 reuze zullen we maar zeggen.
Ik denk dat het voor NAC beter is als het stadion eigendom blijft van de gemeente.
1. NAC heeft zelf geen geld en kan dus nooit zelf eigenaar worden.
2. Als een "bevriende" relatie het koopt zal die relatie zijn geld ook willen terugverdienen via een stevige huursom. Als er echt filantropen rondlopen met een hart voor NAC kunnen ze ook op andere manier helpen.
3. Als een "bevriende" relatie het koopt kan NAC bij problemen (constructie, onderhoud) nooit meer strak op haar strepen gaan staan als huurder, terwijl dat bij de gemeente als eigenaar wel kan.
4. Door als huurder op je strepen te gaan staan noodzaakt NAC de gemeente tot het maken van extra kosten. Dat kun je zien als subsidie die je anders nooit krijgt en die het Chassé bijvoorbeeld wel krijgt.
Er is maar 1 methode om te kijken of een investering zinvol is: is de netto contante waarde positief ja of nee.
In jip-en-janneke taal is dat alles wat je denkt dat zo'n aankoop in de toekomst oplevert (in dit geval: primair de lagere huurlasten, want gederfde lasten zijn ook opbrengsten) minus: de investeringssom nu + toekomstige (noodzakelijke) investeringen incl. aflossingen en rentebetalingen op evt. leningen. Dit alles verdisconteerd tegen een rentevoet.
Als het saldo van die 2 kasstromen (inkomend & uitgaand) positief is, dan doen.
Ik ben ervan overtuigd dat genoeg mensen in de RvC en/of aandeelhouders dit (in principe vrij eenvoudige) rekensommetje kunnen uitrekenen.
@WW: absoluut onzin. De NCW houdt met heel veel strategische overwegingen geen rekening. Ik zou t niet overnemen. Core business: voetbal!
Sowieso niet kopen voor een extern bureau de staat en geschatte levensduur van het stadion heeft vastgesteld. De gemeente kan dan nog opdraaien voor verborgen gebreken. Met een prijs van rond de 5 miljoen zou je een hypotheek nemen voor een fractie van de huurprijs.
Zeker als je in het achterhoofd houdt dat het stadion over 30 jaar waarschijnlijk afgeschreven is.
Pin me niet op een ton vast, maar ik dacht ergens gehoord te hebben dat het NAC zo'n 8 ton scheelt qua huurlast. Daar staat vast wat meer onderhoud tegenover, maar lijkt rendabele investering. Goed voor de nog steeds beroerde liquiditeit, belangrijk om te groeien als club, maar misschien nog wel belangrijker om een degradatie te overleven.
Misschien kan de gemeente het stadion eerst nog verder verduurzamen? En ik heb het al vaker geroepen, waar is de ambitie om de ere te verlengen gebleven? De enige manier om structureel weg te komen bij de degradatieplaatsen is minder uitgaven en meer inkomsten.
Mocht het ons lukken het stadion over te nemen, fanzine we wel wat veiliger in ons voortbestaan natuurlijk: rapport bestuderen en beslissing nemen op basis daarvan