Gemeente Breda vraagt zeven miljoen

We kunnen zeggen wat we willen maar dit is toch wel een terecht besluit van de gemeente

Sinds de verkoop elk jaar bijna een miljoen aan huur innen en het verdommen onderhoud te plegen, afschrijvingen daargelaten.
Ze zijn helemaal van de pot gerukt.

Het stadion is alleen maar iets waard als er een huurder als NAC in zit. Anders kun je er niks mee, tenzij je toestaat dat het gesloopt wordt en een projectontwikkelaar er iets anders weg kan zetten.

Het is aan NAC om met een plan voor een nieuw stadion te komen. Er zijn genoeg ontwikkelaars en investeerders die hier in willen springen.

Gemeente verkoopt de huidige grond en iedereen blij.

In een normale vastgoed transactie zou een winkelpand pakweg 8 keer de bruto huurinkomsten waard zijn => 8* 0.9 = 7.2MM Euro.

Echter, in het geval van Nac is dit natuurlijk minder. Waarom?

* Staat van het stadion, achterstallige kosten, etc
* Gemeente bezit niet 100% stadion
* Huurders risico = Wat als Nac failliet gaat? Wie kan het dan huren? Niemand of je moet dan de bestemming veranderen naar winkel/ woongebied.

Nee, de gemeente heeft weer een leuke rekening betaald voor een taxatie die naar de gemeente toe is gerekend. Het is echter helemaal krom.

Ga lekker 1.3 Miljoen in een verbouwing van de Mezz steken..

Boktorren

De aankoopsom geeft een geflatteerd beeld ten opzichte van de getaxeerde waarde vind ik.

Situatie 1: 30 jaar afschrijven.

Pand aangekocht voor EUR 15 miljoen.
Waarvan grofweg EUR 3 miljoen aan grond waar niet op afgeschreven wordt welke ook niet bij de huidige verkoop inbegrepen zitten.

EUR 12 miljoen boekwaarde stadion.
Afschrijven in 30 jaren = EUR 400 duizend per jaar.
14 jaren afgeschreven = EUR 5.6 miljoen.

Restwaarde originele aankoop stadion = 6,4 miljoen.

Verbouwing (voor gemak 2009): 7,3 miljoen.
Afschrijven in 30 jaren: 1.703.333
Restwaarde verbouwing: 5.596.666

Boekwaarde stadion excl grond: 12.000.000

Situatie 2: zelfde aankoopprijs en verbouwkosten maar afgeschreven in 40(!) Jaren resulteerde in een boekwaarde van het stadion excl grond 13.800.000.


Goed, leuk zo'n berekening maar wat wil ik er nu mee zeggen. Ja, de gemeente gaat de boot in maar vergeet niet dat er inmiddels al zo'n eur 13.500.000 (900k per jaar) aan huur is geïnd. Wat daarop de marge van de gemeente is, is voor ons natuurlijk niet inzichtelijk. Maar om nu te zeggen dat het verschil tussen de 7 miljoen taxatiewaarde en de aankoopprijs van 15 miljoen, het verlies is van de gemeente, is te kort door de bocht.

Verlies is dus grofwef:
Situatie 1: 12 miljoen - verkoopprijs + eventuele marge behaald op huur.
Situatie 2: 13.8 miljoen - verkoopprijs + eventuele marge behaald op huur.

Justine Goetzee moet niet mekkeren. Als NAC het stadion voor 7 miljoen euro koopt en hiervoor een lening afsluit tegen 4% rente, kan de jaarlijkse huur met minimaal 500.000 euro worden verlaagd.

Justin Goetzee bepaalt helemaal niks, dat doen die 3 financiers. Als die geen 7 miljoen willen lappen houdt het op. Want niemand gaat NAC 7 miljoen lenen, dan kun je het beter gelijk in een put gooien.

Als niemand er 7 miljoen voor wil betalen dan is de bijbehorende huurprijs van 9 ton dus ook te hoog.
Waarschijnlijk want zo lang niemand in detail vertelt wat er allemaal wel en niet in die huurprijs zit kan niemand dat beoordelen. Dus Justin, openbaarheid.

De normale vastgoedtransactieformule, 100x woordwaarde, gaat hier natuurlijk nooit op. Simpelweg omdat NAC de enige potentiële huurder/koper is.
Normaliter zou je zeggen dat we een ijzersterke onderhandelingspositie hebben, maar in het uitbuiten daarvan schiet NAC de afgelopen ook flink tekort. We betalen de huur netjes. We nemen nog een stadsnaam in de clubnaam erbij. Onderhoud vinden we niet belangrijk, maar daar spreken we de gemeente natuurlijk niet op aan.

In de ideale wereld zou er iemand die een connectie heeft met Breda en NAC, en te veel geld, het terrein van de suikerfabriek op moeten kopen en daar een nieuw, mooier, beter, gezelliger stadion uit de grond moeten stampen.
Gaat nooit gebeuren, maar dromen mag, en dan staat de gemeente ineens met haar bek vol tanden.

Iedereen die wel eens een huis gekocht heeft weet dat je zo' taxatie rapport niet al te serieus moet nemen...

Zoals ik gisteren al schreef. Nec krijgt stadion ook voor 7 miljoen. Als je dat vergelijkt qua grootte en achterstallig onderhoud lijkt me die 7 miljoen niet te hoog.

kan Fliegermens niet ff wat bijlappen ??

Goed besluit voor NAC. De gemeente (politiek) kan het zich niet veroorloven noodzakelijk onderhoud niet te doen of NAC te laten zakken. Op termijn beter dan een particuliere partij.

Het is een enorme afgang voor Goetzee en Gielen. Ook die van Aalst met zijn enorme ego komt hier slecht weg. Niemand had dit minimumbedrag blijkbaar zien aankomen omdat de gemeente veel minder heeft afgeschreven op het stadion en men niet een nog grotere klap wil nemen voor de stad. Wat we nu meemaken zijn de consequenties van de deal met Hennekamp en van Bavel en de onmacht van de huidige RvC en directie om er iets vanaf te krijgen. Onder de huidige omstandigheden is Gielen overigens niet nodig, die man kan vandaag nog weg. Bovendien leidt het allemaal af van waar het om zou moeten gaan: het onmiddellijk verbeteren van de belabberde sportieve situatie. Stelletje bokhonden.

Pure onzin. De waarde van het stadion is wat de markt er voor betaalt. Natuurlijk hoef je het niet te verkopen, maar pols dan eerst NAC voor je deze hele poppenkast optuigt en toeter niet zo hard dat de gemeente zich perse wil ontvlechten van NAC.

Ondertussen lekt het station gewoon door.... en blijft zo’n Arbouw gewoon zitten.

De Gemeente moet maar liefst 8 miljoen afschrijven en dat afgezet tegen huur en onderhoud van 900k per jaar. In 2003 voor 15 miljoen aangekocht, dat is 600k per jaar incl. rente afschrijven.
Resteert 300k voor onderhoud, huur, vastgoedmanagement en is een rendement van onder de 1% en dat is veel te weinig. Nog verder onder de prijs verkopen is intern en na de burgers niet te verkopen.

Geen één bedrijf krijgt zoveel gemeentesteun. Subsidie Chassé en Metz ook mee stoppen overigens. Moeten zichzelf bedruipen en als dat niet kan is er schijnbaar te weinig interesse van de markt. Trekken wel meer unieke bezoekers dan NAC. NAC heeft met haar 14.000 vaste klanten en 3000 losse kaartjes per wedstrijd (17)+ beker) waarvan ook nog herhalingsbezoek amper 50.000 unieke bezoekers per jaar.

Als je het vergelijkt met Chassé met jaarlijks zo'n 350.000 bezoekers, die gemiddeld 2 keer komen = 175.000 unieke bezoekers.

Let op; ik ben geen cultuurfanaat maar er worden met Chassé wel veel meer burgers dan bij NAC
een plezier gedaan. Bovendien zijn de voorstellingen van NAC niet om aan te gluren.

NAC moet dus de eigen broek ophouden. Zeker met de salarissen die ze betalen past het niet dat een gemeente sponsort. Met de verkeerde mensen aan de knoppen wordt het natuurlijk financieel nooit wat.

Het stadion is dus al afgewaardeerd van 15 naar 7 a 8 miljoen. Het verschil was nog steeds “miljoenen”, dus ik ga uit van een maximaal bod van ongeveer 5 miljoen, maar misschien is er zelfs nog lager geboden. Totaal onrealistisch.

Het opportunisme viert weer hoogtij, hier dachten een paar partijen voor een habbekrats een stadion te kopen van een partij die er graag vanaf wil. Dom dom, dit is een gemiste kans geweest en gaat NAC de komende jaren veel geld kosten aan huur en achterstallig onderhoud.

Bij een degradatie – en dat is in deze situatie zeer goed mogelijk – zit je direct weer in grote problemen, mede door de huisvestingskosten.

De werkelijkheid is dus dat er niemand (ook geen investeerdersgroep) zo rond de 6 tot 6,5 miljoen op tafel wilde of kon leggen voor het stadion. Want dat laatste miljoen, daar kom je onderling ook wel uit. Wordt hier alvast geld achter de hand gehouden om de klap bij degradatie op te kunnen vangen? Het lijkt er wel op.

En als je financieel slecht gaat is een connectie met de gemeente ook belangrijk. Hier wordt - misschien wel van 2 kanten - een tactisch spel gespeeld.

Gewoon op Funda zoeken naar een ander stadion..

In maart zijn er verkiezingen voor de gemeenteraad, op wie gaan jullie stemmen??

Als ik Arbouw en zijn vrinden was zou ik de huurprijs maar flink gaan verminderen op basis van de marktwaarde van het stadion. Zo niet zou ik als NAC even met wat projectontwikkelaars gaan praten over een nieuw stadion. Dan levert het de gemeente niks meer op.

Trouwens van die jaarlijkse huurprijs van 9 ton kunnen ze daar bij de gemeente de zorgaanbieders niet op tijd voor gaan betalen. Ze kampen meestal met een flinke betalingsachterstand. Als ik dat als burger flik heb ik een deurwaarder voor de poort staan.

@Otjes
Verder ff over de Mezz.. misschien komen jullie er niet zo veel maar voor veel mensen is het een prima avondje uit. Niet verbouwen betekent sluiting op termijn.Het gevolg is dat ik mijn vertier in 013 moet gaan zoeken. Daar ben ik blij mee!!! Maar 1.3 miljoen is belachelijk, alleen omdat een architect loopt te zeiken.

NAC heeft natuurlijk veel meer culturele waarde en bezorgt veel meer mensen plezier dan het Chassé en is ook veel meer waard qua city marketing.

7 Miljoen is 463 euro per seizoenkaarthouder plus wat erbij komt voor achterstallig onderhoud.
Laten we maar hopen dat ze het nog goedkoper kunnen krijgen met de verkiezingen in aantocht.

@Bside Gaucho
Leuk theoretisch verhaaltje, maar dat nieuwe stadion zal je dan buiten de gemeente moeten bouwen. De gemeente gaat natuurlijk niet meewerken aan vergunningen, bestemmingsplannen, benodigde infrastructuur, etc.

Vier miljoen plus nog een habbekrats. En nu acteren zij teleurstelling en dien zij alsof zij in shock zijn. Sorry, maar Gielen en van Aalst zijn volkomen ongeloofwaardig geworden.

@Otjes, dat is niet meer van deze tijd. Rendement in die hoedanigheid is niet meer van deze tijd. Dit was pre crisis. Overigens was dit 10x bruto huursom.

Heb je door dat je dan over 10% rendement spreekt? No way in deze tijd.

Vastgoed rendeert pas na jaren. Mede door stijging onderpand en verhogingen huur en mate van aflossing.

Zelf zit ik ook deels in VG; Rendement bij aanvang van 6 a 7 % is erg veel. Tenzij je gaat kopen en splitsen etc. Echter zit daar veel meer risico aan.

@optimist: Goed gezien! You are me man! Tienduizenden die NAC Breda ook buiten het stadion volgen, er op die manier (meestal) heel veel plezier aan beleven.

Dus ik koop vandaag een nieuwe auto en wil over 10jaar hetzelfde aankoopbedrag terug?

@NACdeClub

Je hebt gelijk, te snel getypd, had 10 moeten zijn. Zat met ~8% rendement in mijn hoofd. Dat brengt mijn winkel VG gemiddeld op.

Strekking verhaal blijft hetzelfde.

getypt

@ginnekengabber

Vastgoed neemt normaal gesproken niet af in waarde zoals auto's. De woningmarkt staat weer op springen.
Het stadion is getaxeerd op 7 miljoen, de gemeente betaalde er in 2003 ruim 2x zo veel voor.
Daar staan huuropbrengsten tegenover maar ook kapitaallasten.

Ik vind 7 miljoen vrij redelijk, reken maar dat de gemeente dan nog steeds moet afboeken.
Ik gok zo dat er 3 tot 4 miljoen is geboden op het stadion en dat is natuurlijk schandalig laag. En uiteraard onacceptabel. Zeker met de verkiezingen in aantocht. Geen enkele politieke partij wil in de krant als de partij die NAC miljoenen kado gaf terwijl het geld in de zorg op is.

@Ivo das helder, thnx.

@Arie jij verkoopt je huis zeker ook onder de taxatiewaarde wat een calimero ben jij zeg!

Goetzee kent toch ook de taxatiewaarde je kan alles wel bieden ook 1 euro maar dan word je dus niet serieus genomen zo simpel is dat.

@ ginnekengabber misschien een begrijpend lezen cursus volgen

Je stelt dat de gemeente de nieuwprijs vraagt?

Hallo de gemeente heeft NAC gered met een hoofdprijs van het dubbele wat het nu waard is dus niets nieuwprijs.

Het lijkt raar, maar hoe lager het rendement waar mee gerekend wordt, 10%, 8% of 6-7%, hoe meer het stadion boekhoudkundig waard wordt. Er ligt namelijk een huurcontract en daar staat één harde waarde in, de huur. Vermenigvuldig dat bedrag met het verwachte rendement en je hebt de commerciële waarde van het stadion.

Dat is ook wat de taxateur gedaan heeft en die komt op 7 miljoen. Dat lijkt dus aardig te kloppen, alhoewel er over een ton of 5 meer of minder altijd te discussiëren valt. Misschien wel een miljoen minder, maar toch niet de helft....

Er zullen weinig projectontwikkelaars zijn die het aandurven voor pakweg 15 miljoen, of meer, een nieuw stadion te bouwen, binnen of buiten de stadsgrenzen, als het oude stadion voor de helft van dat bedrag nog niet verkocht wordt. Tenzij iemand zich garant stelt. Wat voor huur zou er dan betaald moeten worden? En wie is zo gek? Die kan beter voor 7 miljoen het huidige stadion kopen en ‘opknappen’.

NAC, de gemeente en het stadion zijn tot elkaar veroordeeld. Daar nu in gaan roeren is geen oplossing voor de huidige problemen. Het leidt alleen maar af. Wacht daar maar mee tot het weer eens beter gaat.

mischien wat voor manchester city of zo

Hallo, dit is meneer, Morrison Hurley. Ik wil de aandacht van het publiek vestigen op het feit dat we alle soorten leningen aanbieden aan het grote publiek. Variërend van EUR 2.000 tot EUR 15.000.000. Onze lening is snel en eenvoudig en kan binnen 24 uur worden verwerkt. Dus heb je een lening nodig om je schuld te betalen? Heeft u een lening nodig om een auto of een huis te kopen? Heeft u een lening nodig om een bedrijf te starten of uw bedrijf te financieren? Waar je ook een lening voor nodig hebt, neem nu contact met ons op en we zijn bereid om te helpen.

E-mailadres:
[email protected]

MORRISON HURLEY

Hallo allemaal. Ik zag opmerkingen van mensen die hun lening al van Sabine-leningen hadden gekregen en toen besloot ik een aanvraag in te dienen onder hun aanbevelingen en slechts een paar uur geleden bevestigde ik op mijn eigen persoonlijke bankrekening een totaalbedrag van 25.000 euro waar ik om had gevraagd. Dit is echt geweldig nieuws en ik adviseer iedereen die een echte lening nodig heeft om een aanvraag in te dienen via hun e-mail (sabinhelps@gmail.com of whatsapp +79267494861) Ik ben nu blij dat ik de lening heb gekregen waar ik om heb gevraagd